Investissement locatif : acquérir un bien à 100 000 € grâce à l’effort d’épargne net
Maxime, 29 ans, redoute la mensualité de son crédit. Entre 600 € de mensualité brute et 312 € d’effort réel, tout change.
Profil type : Maxime, 29 ans, souhaite se constituer son premier patrimoine immobilier mais redoute de ne pas pouvoir supporter la mensualité du crédit.
Sa découverte : il ne faut jamais confondre la mensualité brute remboursée à la banque et l’effort d’épargne net réellement sorti de sa poche.
1. Le piège de la mensualité brute
Pour financer un projet locatif à 100 000 €, la banque demande par exemple une mensualité de crédit de 600 € / mois. Beaucoup d’épargnants pensent à tort qu’ils devront verser cette somme intégralement chaque mois.
C’est oublier que le bien génère des loyers, qui viennent amortir la majorité de cette dépense.
2. La méthode de calcul de l’effort d’épargne net
Pour connaître l’impact réel sur son budget mensuel, il faut faire la balance exacte :
- Ce qui entre : le loyer perçu.
- Ce qui sort : la mensualité du crédit + la taxe foncière + les charges non récupérables + l’impact fiscal.
3. Exemple chiffré sur le simulateur
Pour ce bien avec 600 € de mensualité :
- Loyer perçu : +450 €
- Mensualité du crédit : -600 €
- Charges, taxes et fiscalité mensuelles (en plus de la mensualité) : -162 €
- Total des sorties : 600 € + 162 € = 762 €
- Effort d’épargne net réel : 762 € − 450 € = seulement 312 € / mois
Au lieu d’assumer 600 € par mois, Maxime ne complète que de 312 €, pendant que le locataire finance tout le reste du capital.
Bilan : l’investissement locatif est le seul placement permettant de se créer un patrimoine de 100 000 € en ne finançant de sa poche qu’une fraction de la valeur totale du bien.
À votre tour : calculez votre effort réel !
Loyer, mensualité, taxe foncière, charges, fiscalité : renseignez vos propres données et découvrez ce que votre projet vous coûte vraiment chaque mois.
Illustration pédagogique basée sur des hypothèses simplifiées ; l’investissement locatif comporte des risques (vacance, impayés, baisse de valeur, liquidité) et les loyers ne sont pas garantis. Ne constitue pas un conseil en investissement.